Сделки с недвижимостью по доверенности

Автор: Юля.

В последнее время всё чаще приходится сталкиваться с ситуациями, когда сделки с недвижимостью совершаются по доверенности. Это происходит тогда, когда человек, желающий продать или купить недвижимость, находится далеко от места совершения сделки, например, за границей. Или он слишком занят, у него нет времени для подготовки сделки с недвижимостью, или человек болен, и тогда он передаёт свои полномочия другому лицу, оставляя ему доверенность на сделки с недвижимостью.

Доверенности отличаются по форме составления и по набору полномочий. Форма доверенности напрямую связана с видом сделки.

Согласно Гражданскому кодексу РФ если сделка должна быть нотариально удостоверена, то и доверенность тоже требуется составить в нотариальной форме. В случае если сделка допускает соглашение в простой письменной форме, то и доверенность может быть составлена в простой письменной форме. Но есть исключение. Например, при совершении сделки с недвижимостью закон допускает заключение договора купли-продажи в простой письменной форме, но если одно лицо доверяет другому представлять свои интересы, то в этом случае доверенность должна быть обязательно заверена нотариусом.

Так же необходимо быть уверенным в объеме набора полномочий. Доверенность может быть выдана только для того, чтобы оформить и получить необходимые документы, в таком случае, естественно, у поверенного нет полномочий на проведение операций связанных с покупкой-продажей и прочими действиями, влекущими за собой смену владельца.

Для получения права распоряжения имуществом в полном объеме используется генеральная доверенность на недвижимость (читать про генеральную доверенность). Она обязательно оформляется на специальном бланке и заверяется нотариально. При этом доверитель может прервать ее действие в любое время, вне зависимости от даты окончания, указанной в документе.

Если Вы заключаете договор с лицом, действующим по доверенности, обязательно надо проверить саму доверенность, проверить полномочия лица выдавшего доверенность, убедиться, что она оформлена надлежащим образом и срок ее действия не истек. Кроме того необходимо убедиться, что доверенность не прекратила свое действие. В ст. 188 ГК РФ приводится перечень оснований прекращения действий доверенности. К этим основаниям относятся: смерть гражданина или ликвидация организации, которые выдали доверенность, истечение срока ее действия, отзыв доверенности выдавшим ее лицом или отказ поверенного, а также смерть поверенного.

В случае, если доверитель отменяет свою доверенность, он обязан сообщить об этом действующему от его имени поверенному, а также известным ему третьим лицам, для представительства перед которыми была выдана доверенность. Если же поверенный совершит нежелательную для доверителя сделку до того, как узнает об отмене документа, то все права и обязанности по сделке сохраняют силу.

Есть определенные риски, связанные со сделками по доверенности, особенно в случае продажи недвижимости, поэтому покупатели и риэлторы не очень охотно на это идут из опасения, что сделку, могут признать недействительной. Самыми распространенными рисками являются: подделка доверенности, окончание срока ее действия или ее отмена, а также смерть доверителя, в с чем доверенность теряет юридическую силу.

В первую очередь при совершении сделок по доверенности необходимо проверить ее подлинность. Для этого целесообразно встретиться с лицом, выдавшим доверенность, с нотариусом, чтобы убедиться в том, что доверенность на самом деле была оформлена по всем правилам, до настоящего времени не отменена, а доверитель в добром здравии. Если есть опасения в недееспособности или ограниченной дееспособности доверителя можно запросить справку из ПНД.

Комментарии   

#58 Liudmila 31.03.2014 17:35
Цитирую Марина:
Людмила, здравствуйте! Большое спасибо за ответ! Не могли бы Вы разъяснить мне эту фразу:-" а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является". Что имеется ввиду?
Что это за лицо? Я являюсь по доверенности представителем своей дочери и муж также является представителем моей дочери.
Я из этой фразы получается, что я также являюсь представителем своего мужа, если мы указаны в одной доверенности, хотя он мне ничего не доверял. Что-то я запуталась.:-)

Марина, эта фраза не касается вашей ситуации. В данном случае вы оба являетесь представителями вашей дочери, следовательно, ни один из вас не может быть покупателем. И даже, если один из вас был бы представителем, все равно отчуждение в пользу представителя, вы же одна семья. Я не понимаю, зачем такие сложности? Почему бы сразу не оформить договор купли-продажи с дочерью? Звоните, можем обсудить, что за ситуация у вас сложилась и как её решить.
#57 Марина 31.03.2014 12:23
Людмила, здравствуйте! Большое спасибо за ответ! Не могли бы Вы разъяснить мне эту фразу:-" а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является". Что имеется ввиду?
Что это за лицо? Я являюсь по доверенности представителем своей дочери и муж также является представителем моей дочери.
Я из этой фразы получается, что я также являюсь представителем своего мужа, если мы указаны в одной доверенности, хотя он мне ничего не доверял. Что-то я запуталась.:-)
#56 Liudmila 31.03.2014 09:52
Цитирую Марина:
Здравствуйте! Моя дочь выдала доверенность на распоряжение имуществом (генеральную) на меня или моего мужа (на двух людей). Могу ли в этом случае продать недвижимость мужу или он мне? Заранее благодарю!

Марина, здравствуйте!
Если вы оба указаны в одной доверенности, то вы, как доверенные лица не вправе совершать сделки в отношении себя лично. То есть, если вам доверили куплю-продажу квартиры, то вы не можете её продать самим себе или друг другу.
В ст. 182 ГК п. 3. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.
#55 Марина 30.03.2014 11:08
Здравствуйте! Моя дочь выдала доверенность на распоряжение имуществом (генеральную) на меня или моего мужа (на двух людей). Могу ли в этом случае продать недвижимость мужу или он мне? Заранее благодарю!
#54 Liudmila 02.04.2013 10:17
Цитирую Елена:
ДОБРОГО ВРЕМЕНИ СУТОК.
ОБРАЩАЮСЬ ЗА ПОМОЩЬЮ КО ВСЕМ ЗАНЮЩИМ!
НА МЕНЯ ОФОРМЛЕНА БЫЛА ГЕНЕРАЛЬНАЯ ДОВЕРЕННОСТЬ НА НЕДВИЖИМОСТЬ,КОТОРУЮ СОБСТВЕННИК УКРЫВАЛ ОТ ГОСУДАРСТВА. ЗА ЭТУ СОБСТВЕННОСТЬ Я ОПАЛТИЛА ЕМУ ДЕНЬГИ. ПО ПРОШЕСТВИИ 5 ЛЕТ,СУДЕБНЫЕ ПРИСТАВЫ ОБНАРУЖИЛИ ЭТУ НЕДВИЖИМОСТЬ. ТЕПЕРЬ СОБСТВЕНННИК ПРЕДЛАГАЕТ МНЕ ДЕНЬГИ ОБРАТНО ВЗАМЕН НА СОБСТВЕННОСТЬ. ИМЕЕТ - ЛИ МЕСТО БЫТЬ РАЗБИРАТЕЛЬСТВО С МОЕЙ СТОРОНЫ.ЕСТЬ ШАНСЫ? ПРИЧЕМ, ОПЛАТА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА И ВСЕГО ОСТАЛЬНОГ БЫЛА НА МНЕ. СВИДЕТЕЛИ ЕСТЬ НА МОЕЙ СТОРОНЕ. КАКИЕ ШАГИ ПРЕДПРИНЯТЬ? ИМЕЮ, Я КАКОЕ-ЛИБО ПРАВО? ЗАРАНЕЕ СПАСИБО ЗА ОТВЕТ

Елена, здравствуйте!
Не совсем понятно, что Вы по этой доверенности сделали. В чьей собственности находится сейчас участок?
#53 Елена 30.03.2013 15:07
ДОБРОГО ВРЕМЕНИ СУТОК.
ОБРАЩАЮСЬ ЗА ПОМОЩЬЮ КО ВСЕМ ЗАНЮЩИМ!
НА МЕНЯ ОФОРМЛЕНА БЫЛА ГЕНЕРАЛЬНАЯ ДОВЕРЕННОСТЬ НА НЕДВИЖИМОСТЬ,КО ТОРУЮ СОБСТВЕННИК УКРЫВАЛ ОТ ГОСУДАРСТВА. ЗА ЭТУ СОБСТВЕННОСТЬ Я ОПАЛТИЛА ЕМУ ДЕНЬГИ. ПО ПРОШЕСТВИИ 5 ЛЕТ,СУДЕБНЫЕ ПРИСТАВЫ ОБНАРУЖИЛИ ЭТУ НЕДВИЖИМОСТЬ. ТЕПЕРЬ СОБСТВЕНННИК ПРЕДЛАГАЕТ МНЕ ДЕНЬГИ ОБРАТНО ВЗАМЕН НА СОБСТВЕННОСТЬ. ИМЕЕТ - ЛИ МЕСТО БЫТЬ РАЗБИРАТЕЛЬСТВО С МОЕЙ СТОРОНЫ.ЕСТЬ ШАНСЫ? ПРИЧЕМ, ОПЛАТА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА И ВСЕГО ОСТАЛЬНОГ БЫЛА НА МНЕ. СВИДЕТЕЛИ ЕСТЬ НА МОЕЙ СТОРОНЕ. КАКИЕ ШАГИ ПРЕДПРИНЯТЬ? ИМЕЮ, Я КАКОЕ-ЛИБО ПРАВО? ЗАРАНЕЕ СПАСИБО ЗА ОТВЕТ
#52 Елена 06.03.2013 11:25
Я связана со сферой недвижимости, люди в большинстве случаев не хотят связываться со сделками по доверенности. Эта процедура не защищена от махинаций. Ее нужно делать прозрачней, чтобы правовые отношения между людьми были более доверительными. Я пользуюсь услугами информационных порталов, на картотека ру недавно появился ресурс, позволяющий проверить подлинность нотариально заверенных документов. В том числе и доверенностей.Д умаю, что это поможет людям в принятии решений
#51 Liudmila 21.09.2012 12:55
Здравствуйте, Николай!
Риски по доверенности одни и те же: читайте выше - "смерть гражданина или ликвидация организации, которые выдали доверенность, истечение срока ее действия, отзыв доверенности выдавшим ее лицом или отказ поверенного, а также смерть поверенного".
Согласие супруги продавца необходимо, если участок был приобретен в браке. Все имущество супругов, приобретенное в браке, независимо от того, на чье имя оно было оформлено, считается совместно нажитым, то есть принадлежащим обоим супругам. Без нотариального согласия супруга может оспорить сделку.
#50 Николай 21.09.2012 08:50
Добрый день, я хочу купить аренду (договор аренды на 49 лет) земельного участка. Продавец, а точнее его представитель продает ее по доверенности. Какие риски могут у меня возникнуть при продаже мне представителем продавца, договор купли продажи будет заключаться между мной и представителем? Нужно ли согласие супруги продавца, если таковая имеется (я не знаю женат владелец или нет).
#49 Liudmila 13.08.2012 10:22
Здравствуйте, Melnik!
Этот вопрос лучше задать нотариусу, у которого Вы будете делать доверенность. Около 1 000 рублей
#48 Melnik 12.08.2012 15:03
А сколько стоит доверенность на сделку с недвижимостью?
#47 Liudmila 26.07.2012 00:39
Если вы имеете в виду гос. регистрацию прав, то ФЗ № 122, ст. 16, п. 1 "Государственна я регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя , сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполн ителя."
#46 Макс 25.07.2012 16:24
Откуда вы взяли информацию, что цитата: "если одно лицо доверяет другому представлять свои интересы, то в этом случае доверенность должна быть обязательно заверена нотариусом"??? При регистрации недвижимости никакой речи не идет о нотариальном удостоверении если только стороны не изъявили на то желания.
#45 Liudmila 19.07.2012 15:31
Здравствуйте, Елеа!
Я не знаю, что конкретно требует от Вас банк, но, возможно, в Вашей доверенности не указано, что Вы, в принципе, уполномочены и получать деньги за продаваемую квартиру, поэтому они могли к этому придраться.
#44 Елеа 18.07.2012 16:41
Здравствуйте! У меня вопрос:Я продаю квартиру по генеральной доверенности от собственника, квартира продается по ипотеке и деньги я получаю при продаже через банковскую ячейку, так вот в Сербанке потребовали, что бы в ген.доверенност и это было указано.Законно ли это? Если у меня ген.дов. ямогу ведь получить деньги как угодно мне или нет?
#43 Liudmila 20.06.2012 10:48
Здравствуйте, Настя!
Сложно дать Вам полный ответ в он-лайн режиме, есть много вопросов. Во-первых, если у дочери была доверенность от дедушки на приобретение квартиры, то она никак не могла оформить её на себя, это незаконно. Во-вторых, вторая дочь может попытаться подать иск в суд, ссылаясь на недееспособност ь дедушки в момент подписания доверенности. Проверьте сначала, на кого в действительност и оформлена квартира, посмотрите на содержание доверенности, возьмите справку в больнице о состоянии дедушки, подтверждающую, что он был на тот момент недееспособен. Нотариус - не врач, диагноз ставить не может, он только подтверждает. что роспись того человека или иного человека. Лучше с этим вопросом, уже подготовившись, собрав необходимые документы, обратиться за консультацией к адвокату.
#42 Настя 20.06.2012 01:19
Добрый день! Скажите, пожалуйста, возможно ли признать доверенность и сделку недействительно й в таком случае: дедушка ветеран ВОВ получил сертификат на покупку недвижимости. Через некоторое время он попал в больницу, пока он там находился одна из дочерей составила доверенность с нотариусом о распоряжении этим сертификатом, купила квартиру, оформила на себя. Через месяц дедушка умер. Возможно ли другой дочери каким-то образом это оспорить?
#41 Liudmila 19.04.2012 23:54
Цитирую Марина:
здравствуйте! Мы получили государственный жилищный сертификат, хотим приобрести квартиру с земельным участком, продавец имеет генеральную доверенность от своих родителей, там все перечислено: совершать все необходимые действия, связанные с поручением)представлять меня во всех госучреждениях и т.д.и в конце написано с правом передоверия полномочий по настоящей доверенности другим лицам. Вот из-за этой записи банк отказывается открыть счет и выплатить по купли -продажи. Правомочен ли банк? Ведь банк является посредником между нами и государством. Получили сертификат по федеральной целевой программы "Жилище" 2011-2015годы.

Здравствуйте, Марина!
У каждого банка свои правила, они это делают, якобы, в целях безопасности. Попросите у них письменный отказ с объяснением причин и ссылками на законодательств о.
#40 Марина 17.04.2012 17:31
здравствуйте! Мы получили государственный жилищный сертификат, хотим приобрести квартиру с земельным участком, продавец имеет генеральную доверенность от своих родителей, там все перечислено: совершать все необходимые действия, связанные с поручением)пред ставлять меня во всех госучреждениях и т.д.и в конце написано с правом передоверия полномочий по настоящей доверенности другим лицам. Вот из-за этой записи банк отказывается открыть счет и выплатить по купли -продажи. Правомочен ли банк? Ведь банк является посредником между нами и государством. Получили сертификат по федеральной целевой программы "Жилище" 2011-2015годы.
#39 Liudmila 14.04.2012 09:49
Здравствуйте, Дмитрий!
Этот вопрос не ко мне! Но я с Вами согласна, что независимо от статуса доверенности, чиновники требуют не только перечислить все действия (хотя во многих доверенностях есть фраза: совершать все необходимые действия, связанные с поручением), но и все инстанции, в которые должно обратиться доверенное лицо, опять же несмотря на слова: представлять меня во всех госучреждениях и т.д.

Последние комментарии

  • 21.11.2017 23:53
    Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, соседи хотят продать дом с участком земли, и их участок не ...

    Подробнее...

     
  • 21.02.2017 16:09
    Цитирую Анастасия: "Здравствуйте,я являюсь собственником двух комнат в трехкомнатной квартире! Я хочу ...

    Подробнее...

     
  • 21.02.2017 09:15
    Здравствуйте,я являюсь собственником двух комнат в трехкомнатной квартире! Я хочу выкупить комнату ...

    Подробнее...

Аренда квартир top100@Mail.ru