Процесс продажи комнаты в коммунальной квартире. Возможна ли продажа без согласия соседей.

Автор: Юля.

Как продать комнату в коммуналке? Можно ли продать комнату без согласия соседей?

Если собственник комнаты в коммунальной квартире хочет её продать, на первом этапе он должен известить в письменной форме других жильцов квартиры (как собственников так и нанимателей) о своем намерении продать комнату, а так же долю в праве общей собственности с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Порядок действий при продаже соответствует ст. 250 ГК РФ, где указано, что остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается.

В течение месяца соседи обязаны: либо отказаться от покупки, либо приобрести продаваемую комнату. Подписи отказавшихся от покупки желательно заверить у нотариуса. Если же в квартире есть не приватизированные комнаты, то отказ от покупки надо получать от муниципалитета. После чего продавец имеет право продать свою комнату любому другому лицу, но по цене не ниже, чем было предложено соседям.

Если преимущественное право покупки было нарушено, соседи по коммуналке имеют право в течение 3 месяцев требовать перевода на них прав и обязанностей покупателя в судебном порядке. Сделка купли-продажи может быть признана недействительной.

В том случае, когда один из собственников доли в данной коммунальной квартире согласен на приобретение продаваемой комнаты, между ним и продавцом заключается договор купли-продажи, подлежащий обязательной государственной регистрации.

С одной стороны всё кажется простым и ясным, но есть моменты, которые могут усложнить и затянуть процесс продажи. Например, соседи могут оказывать всяческое противодействие при продаже комнаты, тянуть время, отказываться давать письменный отказ от преимущественного права покупки или идти к нотариусу и т.д. Бывают ситуации, когда продавцу неизвестно реальное место жительства другого или других собственников.

Если сосед отказывается подписывать уведомление о продаже, можно послать ему заказное письмо с уведомлением. В таком случае, он будет считаться уведомленным с того момента как получит письмо или откажется его принять. Если место проживания соседа не известно, то достаточно отправить заказное письмо по месту нахождения его собственности (т.е., например, на адрес этой самой коммунальной квартиры), так как по закону он обязан получать свою корреспонденцию, а вот вы его искать теперь не должны.

Всё это значительно затрудняет продажу и требует выдержки, спокойствия и терпения в отношениях с другими собственниками. Но, как говорится, терпение и труд все перетрут, а мы желаем вам удачи и не терять надежду на успех.

Комментарии   

#285 Людмила 21.02.2017 16:09
Цитирую Анастасия:
"Здравствуйте,я являюсь собственником двух комнат в трехкомнатной квартире! Я хочу выкупить комнату примерно через пол года,но боюсь что ее выставят на продажу раньше, может ли он продать ее? И какие сроки моего согласия даются?"

Прежде, чем предложить комнату третьему лицу, Ваш сособственник должен Вас уведомить о её продаже, так как Вы имеете первоочередное право выкупа комнаты. Вы можете с ним договориться, что сможете выкупить через полгода, если он согласен подождать Вас. Поскольку ему для продажи третьим лицам нужен Ваш письменный отказ, который бы свидетельствова л, что Вы действительно знаете о продаже комнаты, поэтому Вы можете тянуть время ( в случае, если он не согласится ждать), пока не получите письменное уведомление. С момента получения письменного уведомления у Вас есть месяц для того, чтобы выразить свое намерение на выкуп комнаты. Если же Вы это намерение в этот период не выражаете, то нотариус дает ему бумагу, что Вы не выразили своё намерение на использование своего права первоочередного выкупа. И тогда уже сособственник может её предлагать третьим лицам. Опасность для Вас может заключаться в том, что сособственник продаст квартиру по договору дарения, а на это Вашего согласия не требуется, к сожалению. Поэтому лучше с ним отношения не портить. А лучше нанять специалиста, который грамотно проведет переговоры и сопроводит сделку.
Если Вы находитесь в Москве - обращайтесь.
С уважением,
Людмила
#284 Анастасия 21.02.2017 09:15
Здравствуйте,я являюсь собственником двух комнат в трехкомнатной квартире! Я хочу выкупить комнату примерно через пол года,но боюсь что ее выставят на продажу раньше, может ли он продать ее? И какие сроки моего согласия даются?
#283 Liudmil 22.04.2016 06:24
Цитирую Наталия:
"Здравствуйте.ес лии доверенное лицо не знало о смерти доверителя и совершило от его имени сделку ,является ли она недействительно й?"

Здравствуйте, Наталия!
Поскольку со смертью доверителя по закону действие доверенность прекращается, то и сделка, совершённая по недействующей доверенности считается недействительно й, независимо от того знало или нет о смерти доверителя доверенное лицо.
#282 Наталия 22.04.2016 00:15
Здравствуйте.ес лии доверенное лицо не знало о смерти доверителя и совершило от его имени сделку ,является ли она недействительно й?
#281 Liudmil 20.03.2016 18:22
Цитирую Алёна:
Здравствуйте! Я собственник 2 комнат в 3-х комнатной квартире. Собственник 3-й комнаты решил продать её. Изначально в устной форме мне предложили покупку комнаты по цене которая меня не устроила. Поле я была вынуждена выехать за границу, по приезду меня поставили перед фактом что мне было послано нотариальное уведомление с новой ценной комнаты и я на него не среагировала в нужные срока и у них уже покупатель имеется. Уведомления я так и не видела, новая их стоимость комнаты меня устраивает, я предложила им её купить, но они говорят что поздно. Как мне быть в данной ситуации?


Алёна, здравствуйте!
Ну и что, что у них имеется покупатель, пусть покажут это уведомление, если они ещё не продали, можно обратиться в суд, что нарушаются Ваши права, они наложат запрет на продажу до суда, если продали, опять же обратитесь с иском в суд о нарушении Ваших прав, и через суд признать сделку недействительно й.
#280 Алёна 18.03.2016 17:01
Здравствуйте! Я собственник 2 комнат в 3-х комнатной квартире. Собственник 3-й комнаты решил продать её. Изначально в устной форме мне предложили покупку комнаты по цене которая меня не устроила. Поле я была вынуждена выехать за границу, по приезду меня поставили перед фактом что мне было послано нотариальное уведомление с новой ценной комнаты и я на него не среагировала в нужные срока и у них уже покупатель имеется. Уведомления я так и не видела, новая их стоимость комнаты меня устраивает, я предложила им её купить, но они говорят что поздно. Как мне быть в данной ситуации?
#279 Liudmila 18.05.2015 20:55
Цитирую Анастасия:
Доброе утро!

3ех комнатная квартира в Спб, доли в собственности 2/5 моя сестра, 3/5 - мои.
свидетельство о собственности в наличии
есть решение суда об определении права пользования - мне выделены 2 комнаты
вопрос: могу ли я эти комнаты продать и надо ли будет покупателю комнат по-новой оформлять через суд право пользования (поскольку существующее право пользования 2умя комнатами действительно только для меня)?
может есть рекомендации о сделке? - мена и тд

Заранее спасибо
Анастасия

Здравствуйте, Анастасия!
Вы можете продать только то, что находится у Вас в собственности - 3/5 доли, право пользования Вы продать не можете. Право пользования - это соглашение между сособственникам и - решение суда действительно только для Вас с сестрой, новые собственники могут изменить предыдущие договоренности, если договориться не смогут, надо будет снова в суд подавать.
Чтобы давать какие-то рекомендации, надо погрузиться в ситуацию глубже. Обратитесь к риэлтору, он поможет пройти через подводные камни.
#278 Анастасия 18.05.2015 11:44
Доброе утро!

3ех комнатная квартира в Спб, доли в собственности 2/5 моя сестра, 3/5 - мои.
свидетельство о собственности в наличии
есть решение суда об определении права пользования - мне выделены 2 комнаты
вопрос: могу ли я эти комнаты продать и надо ли будет покупателю комнат по-новой оформлять через суд право пользования (поскольку существующее право пользования 2умя комнатами действительно только для меня)?
может есть рекомендации о сделке? - мена и тд

Заранее спасибо
Анастасия
#277 Liudmila 05.03.2015 20:12
Цитирую Евгений:
Людмила еще раз здравствуйте.
Необходимость в информации отпала (достал копию в судебном архиве по аналогичному делу).
А в обход ст.250 ГК всетаки рекомендую проводить сделку дарения, никакие согласия не требуются.

Интересно, а Вы откуда? Что у Вас в регпалате не требуют отказы соседей то выкупа. В Москве ни одна сделка без этого не проходит. А призывать к нарушению закона я бы не рекомендовала.
#276 Евгений 05.03.2015 08:30
Людмила еще раз здравствуйте.
Необходимость в информации отпала (достал копию в судебном архиве по аналогичному делу).
А в обход ст.250 ГК всетаки рекомендую проводить сделку дарения, никакие согласия не требуются.
#275 Евгений 05.03.2015 08:05
Здравствуйте Людмила.
Исходя из своей практики, более 10 лет работы с недвижимостью - в регпалате такие сделки пролетают на ура, если квартира не в долевой собственности, а если в долевой то в обход ст.250 делаю дарение доли, на это согласие других собственников не нужно.
В противном случае тогда и при продажи квартиры находящейся в многоквартирном доме потребуется согласие собственников всех остальных квартир так как в соответствии с п.1 ст.36 ЖК земельный участок под МКД, крыша и т.д. являются объектами общего имущества собственников и принадлежат им на праве долевой собственности.
Поэтому собственно я попросил документальное подтверждение, ссылка на закон, статью, либо решение суда по схожим делам.
#274 Liudmila 04.03.2015 20:29
Цитирую Евгений:
Людмила добрый день! Хотелосьбы уточнить, ситуация: четырехкомнатная квартира, все комнаты приватизированы, собственник комнат №№1,2 Петров, комнаты №3-Сидоров, комнаты №4 - Иванов. Иванов намерен продать свою комнату. Вопрос должен Иванов направить письма Петрову и Сидорову о предстоящей продаже? Согласно ст.250 ГК преимущественное право покупки распространяетс я при продажи имущества находящегося в долевой собственности, если комнаты приватизированы и выделены как отдельный объект то собственность уже не долевая. Ведь при продажи квартиры в многоквартирном доме согласие собственников других квартир не требуется. Просто изходя из смысла некоторых ваших коментариев выходит что и при продажи комнаты в коммунальной квартире принадлежащей на праве собственности (не долевая собственность) необходимо уведомлять других владельцев, на чем основано данное заключение?

Здравствуйте, Евгений!
Это не мое заключение, это практика. Почитайте на других порталах. Увидите то же самое. Попробуйте найти покупателя на комнату и отдать документы на регистрацию., в регпалате у Вас их без отказов даже не примут.
В коммунальной квартире есть места общего пользования, которые принадлежат всем собственникам квартиры, раньше в ДКП указывали не только площадь продаваемой комнаты, но и принадлежавшую продавцу долю мест общего пользования, которая рассчитывалась пропорционально площади комнаты. В последние годы это не указывается, но места общего пользования остались.
Именно поэтому закон и распространяетс я на владельцев комнат в коммунальной квартире.
#273 Евгений 02.03.2015 14:10
Людмила добрый день! Хотелосьбы уточнить, ситуация: четырехкомнатна я квартира, все комнаты приватизированы , собственник комнат №№1,2 Петров, комнаты №3-Сидоров, комнаты №4 - Иванов. Иванов намерен продать свою комнату. Вопрос должен Иванов направить письма Петрову и Сидорову о предстоящей продаже? Согласно ст.250 ГК преимущественно е право покупки распространяетс я при продажи имущества находящегося в долевой собственности, если комнаты приватизированы и выделены как отдельный объект то собственность уже не долевая. Ведь при продажи квартиры в многоквартирном доме согласие собственников других квартир не требуется. Просто изходя из смысла некоторых ваших коментариев выходит что и при продажи комнаты в коммунальной квартире принадлежащей на праве собственности (не долевая собственность) необходимо уведомлять других владельцев, на чем основано данное заключение?
#272 Liudmila 23.01.2015 20:29
Цитирую Анюта:
Добрый день! У меня следующий вопрос. Есть комната в коммунальной квартире, недавно получили документы на приватизацию. Собираемся ее продавать. Суть вопроса-у одной соседки комната приватизирована, у второй нет. Письма-уведомления нужно писать им двоим? И нужно ли писать письма в муниципалитет? Заранее спасибо.

Здравствуйте, Анюта!
Прочитайте внимательно ещё раз статью или обратитесь за помощью к специалисту. Если Вы живете в Москве, могу помочь в продаже Вашей комнаты.
#271 Анюта 22.01.2015 12:42
Добрый день! У меня следующий вопрос. Есть комната в коммунальной квартире, недавно получили документы на приватизацию. Собираемся ее продавать. Суть вопроса-у одной соседки комната приватизирована , у второй нет. Письма-уведомле ния нужно писать им двоим? И нужно ли писать письма в муниципалитет? Заранее спасибо.
#270 Liudmila 21.01.2015 23:08
Цитирую Лара:
Усли мы хотим продать 1/2 комнаты в комуналке.Какие наши действия?

Обратиться к специалисту, который изучит ваши документы и произведёт необходимые действия.
#269 Лара 13.01.2015 17:25
Усли мы хотим продать 1/2 комнаты в комуналке.Какие наши действия?
#268 Liudmila 15.10.2014 21:38
Цитирую Татьяна:
Здравствуйте, Liudmila. Я уже получала от Вас полезный совет (вопрос №258) по вопросу продажи комнаты в коммунальной квартире при саботаже соседки. Вопрос получил продолжение - моя соседка изъявила согласие приобрести мою комнату ( после уведомления нотариуса), я поставила в известность предыдущих покупателей, что планы изменились. И сразу после этого соседка вновь заявила, что передумала покупать по заявленной цене, а предложила снова заниженную на 30%. Как прервать эту карусель? Заранее спасибо, Татьяна.

Татьяна, наймите специалиста и избавитесь от этой карусели. Есть в этом свои тонкости, некоторые из них зависят от того, где, в каком городе ВЫ живёте. Это может решаться в разных городах по-разному . Могу только сказать одно, что у неё срок для выкупа один месяц с момента получения уведомления, не вышла на сделку в течение месяца по той цене, которую ей предложили, Вы вправе продать комнату по цене не ниже предложенной третьему лицу. А вот как правильно это организовать, чтобы потом у неё не было претензий, это те нюансы, которые в разных регионах решаются по-своему.
#267 Татьяна 15.10.2014 15:15
Здравствуйте, Liudmila. Я уже получала от Вас полезный совет (вопрос №258) по вопросу продажи комнаты в коммунальной квартире при саботаже соседки. Вопрос получил продолжение - моя соседка изъявила согласие приобрести мою комнату ( после уведомления нотариуса), я поставила в известность предыдущих покупателей, что планы изменились. И сразу после этого соседка вновь заявила, что передумала покупать по заявленной цене, а предложила снова заниженную на 30%. Как прервать эту карусель? Заранее спасибо, Татьяна.
#266 Liudmila 04.09.2014 12:51
Цитирую Инна:
Добрый день!
Продаю комнату в коммуналке выделенную (приватизирована. В св-ве о регистрации комната N1. Во второй комнате собственники женщина с несовершеннолетней дочерью (в равных долях). Можно ли получить от них нотариальный отказ? Как? Достаточно согласия от права выкупа одного опекуна или обоих (родителей)? Какие подводные камни могут быть в сделке с отказом или уведомлением?

Инна, здравствуйте!
А почему нельзя? Нужно получить у них нотариальный отказ, Если они не могут выкупить комнату, сходите вместе с ними к нотариусу, и нотариус всё вам оформит. Какие подводные камни - это зависит от каждой ситуации, и так просто сказать невозможно. Надо смотреть документы, вникать в ситуацию, в отношения с соседями и т.д.

Последние комментарии

  • 21.11.2017 23:53
    Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, соседи хотят продать дом с участком земли, и их участок не ...

    Подробнее...

     
  • 21.02.2017 16:09
    Цитирую Анастасия: "Здравствуйте,я являюсь собственником двух комнат в трехкомнатной квартире! Я хочу ...

    Подробнее...

     
  • 21.02.2017 09:15
    Здравствуйте,я являюсь собственником двух комнат в трехкомнатной квартире! Я хочу выкупить комнату ...

    Подробнее...

Аренда квартир top100@Mail.ru